Từ A đến Z quy trình chuyển đổi đất cây lâu năm thành đất thổ cư

Trong lĩnh vực kinh doanh hay đầu tư, đặc biệt là đầu tư bất động sản thì việc biết và dự báo được những xu hướng, quy luật sẽ có ý nghĩa quan trọng, giúp các nhà đầu tư dễ dàng đưa ra quyết định đầu tư đúng thời điểm, đúng
sản phẩm, mang lại lợi nhuận tối đa, đồng thời hạn chế được rủi ro không đáng có. Ở thời điểm hiện tại, với những uư thế vượt trội về tính ổn định trong biên độ tăng giá, sự tự chủ trong việc sở hữu cũng như quyết định đầu tư thì đất thổ cư hoặc nhà mặt đất vẫn là những “viên ngọc” được các nhà đầu tư săn đón. Là một loại hình BĐS nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, đây cũng là phân khúc thu hút ược rất nhiều nhà môi giới tham gia hoạt động. Tuy nhiên, muốn thành công ở phân khúc này lại không phải điều dễ dàng, nhà môi giới cần phải nắm chắc được những khái niệm, quy định và thủ tục chuyển đổi để tránh được những rủi ro không đáng có.

Nếu bạn là một nhà môi giới đang phân phối bất động sản thổ cư hoặc có ý định “lấn sân”, chắc chắn bạn nên đọc hết bài này. bài viết này sẽ cung cấp từ A-Z các thông tin về đất thổ cư, giúp bạn nắm vững các kiến thức cần thiết để tự tin hơn khi tư vấn và giao dịch với khách hàng.

1. Một số kiến thức cơ bản về đất thổ cư mà nhà môi giới nên biết

1. Khái niệm về đất thổ cư

“Đất thổ cư là đất được cấp phép để ở hoặc xây dựng nhà.” Theo Luật Đất đai năm 2013, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ (hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất). Cụ thể chủ đất thổ cư sẽ có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu sống,…

2. Các loại đất thổ cư nhà môi giới nên nắm vững

Hiện nay đất thổ cư được chia thành hai loại chính là Đất thổ cư đô thị – ODT (Ở ô thị) và Đất thổ cư nông thôn – ONT (Ở nông thôn).

  • Đất thổ cư đô thị (ODT)

Đất ODT còn gọi là đất thổ cư đô thị và vẫn mang đầy đủ đặc điểm của đất thổ cư thông thường, tuy nhiên nó sẽ thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Đất thổ cư đô thị ODT được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như: thuế, giấy phép xây dựng,… Hiện nay dạng đất ODT sẽ do xã và các cấp tương đương quản lý. Người mua đất có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên mảnh đất của mình. Bên cạnh đó, đất thổ cư đô thị sẽ có mức thu thuế riêng.

  • Đất thổ cư nông thôn (ONT)

Đất thổ cư nông thôn vẫn là đất thổ cư nhưng thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đất thổ cư ở nông thôn ONT sẽ được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. Trong đó đất thổ cư nông thôn thường ược ưu tiên cấp phép xây dựng vườn và ao hơn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.

3. Sự khác biệt giữa đất thổ cư và đất nông nghiệp

Tiêu chí Đất nông nghiệp Đất thổ cư
Khái niệm Đất nông nghiệp được hiểu đơn giản là loại đất chỉ được phép sử dụng vào mục đích sản xuất, làm nông nghiệp như trồng cây hoa màu, nuôi trồng thủy hải sản, lương thực thực phẩm. Đất thổ cư hay còn gọi là đất phi nông nghiệp là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng cho đời sống xã hội.
Phân loại Đất nông nghiệp được chia làm nhiều loại như:

– Đất trồng cây hàng năm
– Đất trồng cây lâu năm
– Đất rừng sản xuất,…

Đất thổ cư ược chia làm 2 loại là:
– Đất thổ cư nông thôn
– Đất thổ cư ô thị
Đất ao vườn nằm trong diện tích nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư vẫn được công nhận là đất thổ cư.
Mục đích
sử dụng đất
Với đất nông nghiệp, bạn chỉ được phép sử dụng vào mục đích sản xuất, làm nông nghiệp như trồng cây hoa màu, nuôi trồng thủy hải sản, lương thực thực phẩm. Với đất thổ cư, chủ sở hữu được phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng cho đời sống xã hội. Trong trường hợp chủ sở hữu không muốn xây nhà ở mà sử dụng để trồng cây hoa màu vẫn được phép.

2. Những quy định cơ bản của nhà nước về đất thổ cư

Trải qua hết những khái niệm ở phần I, chắc hẳn rằng bạn ã hiểu rõ ược những ặc iểm cơ bản của ất thổ cư. Tuy nhiên, với việc là một nhà môi giới chuyên nghiệp, bạn cần biết rõ các quy ịnh cơ bản của Nhà nước về ất thổ cư ể giải áp và tư vấn cho khách hàng một cách chính xác nhất.

1. Đất thổ cư có sổ đỏ không ?

Có lẽ, đây là câu hỏi mà các nhà môi giới thường gặp khi tiến hành tư vấn giao dịch với khách hàng. Trước khi tìm ra lời giải áp cho câu hỏi này, cần nhắc lại một chút về sự khác nhau giữa hai loại sổ phổ biến hiện nay, đó là sổ đỏ và sổ hồng. Sổ đỏ (có bìa màu đỏ) dùng để chứng nhận quyền sở hữu nhà cùng tài sản đi kèm với mảnh đất đó. Sổ hồng (có bìa màu hồng) là để chứng nhận quyền sở hữu căn nhà. Tuy nhiên hiện nay Luật Đất đai đã sửa đổi, gộp chung các mục trên vào một sổ gọi là Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong Giấy Chứng nhận này sẽ bổ sung thêm các nội dung như: Quyền sử dụng đối với mảnh đất đó (có sơ đồ mảnh đất đi kèm). Quyền sở hữu bất động sản thuộc mảnh đất. Quyền sử dụng đất và sở hữu bất động sản đi kèm với đất. Như vậy, ở thời điểm hiện tại dù cho mảnh đất thổ cư đã có nhà hoặc các công trình đi kèm khác hay chưa thì đều sẽ được cấp sổ đỏ hay còn gọi là Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay UBND các cấp cùng Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm và quyền hạn cấp loại giấy tờ này
cho người dân. Theo luật quy định, Đất thổ cư (ODT và ONT) sẽ được cấp sổ đỏ khi đã đủ các thủ tục pháp lý cần thiết.

2. Đất thổ cư có xây được nhà không?

Như Baonghialand.com đã đề cập ở phần trên, Đất thổ cư (ODT và ONT) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp để người dân xây nhà cũng như các công trình phục vụ nhu cầu ở nói chung. Tuy nhiên đã có không ít trường hợp chủ sở hữu không rõ đất của mình thuộc loại ấđt nào và vẫn cố tình xây nhà. Kết quả là họ đã bị phạt hoặc thu hồi đất theo điều 64 Luật Đất đai. Để tránh tình trạng này, trước khi giao dịch bạn nên thông báo hoặc yêu cầu chủ sở hữu mảnh đất cho kiểm tra lại giấy tờ đất đai để chắc chắn mảnh đất được cấp phép để xây dựng.

lưu ý: Để hạn chế rủi ro khi giao dịch, bạn cần kiểm tra kỹ phần “Mục đích sử dụng” có ghi trong Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất, nếu phần này ghi là “đất ở” thì chủ đất hoàn toàn có quyền xây nhà cùng các công trình phụ trợ khác. Nhà ở xây trên đúng phạm vi mảnh đất cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của bạn và được Pháp luật công nhận, bảo vệ.

3. Đất thổ cư có phải đóng thuế hay không?

Một câu hỏi cuối cùng mà nhiều nhà môi giới thường hay thắc mắc chính là liệu đất thổ cư có phải đóng thuế hay không thì câu trả lời chắc chắn là CÓ. Hiện nay các loại đất đều phải thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước, bao gồm cả đất thổ cư. Thuế đất thổ cư (ONT, ODT) sẽ được cơ quan có thẩm quyền quyết định dựa theo mục đích sử dụng mảnh đất. Trong trường hợp chủ đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì có thể sẽ phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành.

Bạn có thể tham khảo công thức tính thuế cho 1 mảnh đất trong 1 năm như sau:
Thuế đất thổ cư = (Diện tích đất tính thuế) x (Giá của 1m2 ất) x (Thuế suất)

Để tính được phần thuế đất thổ cư phải đóng một cách chính xác, chủ sử dụng đất phải biết và có thể xác định cho mình được 3 yếu tố cấu thành bao gồm:

Diện tích đất cần tính thuế
Yếu tố này sẽ là diện tích ược quy định trong sổ đỏ. Trường hợp diện tích ất ược ghi ở trong sổ đỏ nhỏ hơn so với thực tế, thì khi đó diện tích đất tính thuế là tổng diện tích đất sử dụng thực tế khi sử dụng.

Giá 1m2 đất sử dụng
Giá 1m2 sử dụng còn được hiểu là giá đất theo từng mục đích sử dụng của thửa đất đó. Nó được tính thuế do các UBND cấp tỉnh đã quy định từ trước và được làm ổn định theo một chu kỳ 5 năm/1 lần từ ngày 1/1/2012. Mỗi tỉnh/thành phố sẽ có quy định về một mức thuế riêng, nên bạn cần tìm hiểu kỹ quy ịnh của ịa phương ể biết ược mức giá cụ thể.

Phần trăm thuế suất
Đối với đất ở (bao gồm cả phần đất sử dụng để kinh doanh) được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến đối với từng phần có thể tính toán và áp dụng như sau:

Thuế suất
Diện tích nằm trong hạn mức 0,03%
Diện tích vượt nhỏ hơn 3 lần so với hạn mức 0,07%
Diện tích vượt lên trên 3 lần so với hạn mức 0,15%

Vừa rồi Baonghialand.com đã gửi đến các nhà môi giới một số những quy định cơ bản của Nhà nước về đất thổ cư, ngay sau đây hãy cùng chúng tôi tìm hiểu thêm một quy trình rất quan trọng đó là “Thủ tục chuyển đổi đất vườn/thổ canh sang đất thổ cư ”.

3. Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư mà nhà môi giới nên biết

1. Các bước chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư

Chẳng hạn khách hàng của bạn có một mảnh đất trồng cây lâu năm muốn chuyển đổi sang đất thổ cư để phục vụ mục đích sinh hoạt hoặc bán, bạn và khách hàng cần kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương. Nếu mảnh đất thuộc khu vực có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì bạn có thể làm theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Đầu tiên, bạn cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định hiện
hành. Thông thường hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất cùng Sổ hộ khẩu
– Chứng minh thư nhân dân (hoặc Căn cước công dân)

Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Nộp hồ sơ
Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Tiếp nhận hồ sơ
Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu ghi rõ hạn trả kết quả). Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 3: Nộp phí chuyển đổi đất và nhận kết quả

Khi cần nộp phí, bạn sẽ được cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thông báo về số tiền cần nộp. Sau đó, bạn sẽ thực hiện nộp phí tại cơ quan thuế địa phương (cần giữ hoá đơn để xuất trình khi cần). Sau khi hồ sơ đã hợp lệ, thời gian giải quyết: không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

2. Lưu ý về việc cấp sổ đỏ khi chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc xây dựng nhà trên đất thổ cư

Khác với việc bạn chuyển đổi nguyên một mảnh đất từ đất vườn sang đất thổ cư, khi chuyển một phần đất vườn trên cùng một thửa đất, phần mảnh đất chuyển đổi cần đạt được diện tích tối thiểu thì mới được cấp sổ đỏ. Vậy diện tích tối thiểu là gì? Căn cứ theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa ất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn. Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Như vậy, diện tích tối thiểu được phép tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định nên diện tích tối thiểu giữa các tỉnh thành là khác nhau.

Ví dụ: Ông A có thửa đất ở diện tích 50m2 tại quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội. Ông A muốn tách làm 02 thửa để tặng cho 02 người con. Mặc dù thửa đất đã đáp ứng kích thước về chiều cạnh nhưng thiếu điều kiện
về diện tích tối thiểu.

Căn cứ Điều 3 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội, diện tích tối thiểu được phép
tách thửa tại khu vực nội thành là 30m2. Như vậy, ông A muốn tách thành 02 thửa thì thiếu 10m2.

Phương án tách thửa (lý thuyết) như sau: Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ thửa đất liền kề tối thiểu là 10m2 để đủ 60m2. Mặc dù phương án tách thửa như vậy nhưng thực tế không dễ thực hiện vì không phải lúc nào người sử dụng thửa đất liền kề cũng muốn chuyển nhượng (không muốn bán) nhưng đây cũng là một cách hay để chúng ta có thể hướng dẫn khách hàng tách thửa dễ dàng hơn.

4. Một số lưu ý bạn cần biết khi giao dịch hoặc mua bán đất thổ cư

1.Nên khảo sát trước về địa chất của mảnh đất

Khi mua bán hoặc giao dịch đất thổ cư, bạn nên khảo sát trước về địa chất bởi một số mảnh đất có thể được xây dựng nên trên nền ao, hồ hoặc cống thoát nước sẽ có phong thuỷ không tốt, địa chất yếu khiến việc xây dựng gặp nhiều khó khăn. Do ó, bạn nên khảo sát trước để tư vấn cho khách hàng, giúp họ lên được những phương án, giải pháp trước khi xây dựng, tránh những rủi ro không đáng có.

2. Tìm hiểu về lối đi vào, liệu phần này có tranh chấp hay không?

Trên thị trường mua bán đất hiện nay, đặc biệt là ở những đô thị lớn vẫn còn tồn tại một số trường hợp lối vào mảnh đất xảy ra tranh chấp chưa thể giải quyết. Chính vì vậy, trước khi giao dịch hoặc giới thiệu cho khách hàng, bạn nên dò hỏi nhà dân xung quanh để biết những thông tin chính xác nhất, tránh gây ra những hậu quả không đáng có sau này.

3. Cân nhắc về môi trường sống xung quanh

Mặc dù cùng là đất thổ cư nhưng nếu mảnh đất chúng ta định mua trước đó là nơi để xây dựng nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang thì nên tránh. Ngược lại nếu mảnh đất là đất mới khai khẩn, đất ruộng hay nông trại thì nên mua. Đặc biệt, nếu mảnh đất thuộc khu vực có dân trí cao, điện nước ầy ủ, đường rộng thoáng, ô tô vào được thì bạn có thể chốt ngay vì đây là mảnh đất rất tốt, nhiều người ưa chuộng.

4. Khi giao dịch cần có đầy đủ chữ ký của những người liên quan để tránh tranh chấp

Khác với ất dự án, khi mua hoặc ứng vai trò trung gian môi giới đất thổ cư bạn cần đặc biệt chú ý tới vấn đề pháp lý. Chẳng hạn khi mua bán, hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của của vợ chồng bên bán, bố mẹ, con cái, anh chị em,… những người có trong sổ hộ khẩu để tránh trường hợp tranh chấp về tài sản sau đó. Đặc biệt là phải có sự xác nhận của cơ quan công chứng để tránh xảy ra tranh chấp sau này.

Kết luận: 
Có thể nói rằng đất thổ cư đang là một phân khúc “hot”, mang lại nhiều lợi nhuận cho các nhà môi giới. Tuy nhiên, khi giao dịch đất thổ cư các nhà môi giới nên tìm hiểu kỹ về các về pháp lý, quy hoạch để tránh được những nguy cơ, rủi ro nhất định. Với những thông tin hữu ích mà Baonghialand.com đã tổng hợp trong bài viết lần này, hy vọng đã giúp các nhà môi giới nắm chắc những thông tin cơ bản về đất thổ cư cũng như những mẹo nhỏ để tránh gặp phải sai sót khi giao dịch trong tương lai.