Đầu tư bất động sản là gì ? tất cả những đặc tính của đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là đầu tư vào đất đai và phát triển bất động sản, quản lý bất động sản và mua bất động sản nhằm thu được lợi ích mong đợi. Nói rộng ra, lợi ích kỳ vọng của đầu tư bất động sản thay đổi tùy theo đối tượng đầu tư.
– Đầu tư của Chính phủ tập trung vào lợi ích kinh tế vĩ mô, xã hội và môi trường;
– Đầu tư của doanh nghiệp tập trung vào các chỉ tiêu lợi nhuận; khi mua bất động sản để tự sử dụng thì tập trung vào chức năng sử dụng của nó. . chơi. Mặc dù các lợi ích theo đuổi là khác nhau, nhưng các lợi ích khác nhau xen kẽ và ảnh hưởng lẫn nhau.
Theo nghĩa hẹp, đầu tư kinh doanh bất động sản chủ yếu chỉ việc doanh nghiệp đầu tư nhằm mục đích sinh lời. Đầu tư bất động sản là một bộ phận quan trọng của đầu tư tài sản cố định, nhìn chung chiếm hơn 60% vốn đầu tư tài sản cố định toàn xã hội. Cần huy động nhiều nguồn lực xã hội (bao gồm vốn, đất đai, vật chất, lao động, công nghệ, thông tin và các nguồn lực khác) để đầu tư thu được lợi ích.

Có nhiều hình thức đầu tư bất động sản. Phát triển bất động sản do các công ty phát triển bất động sản thực hiện là loại hình quen thuộc nhất; mua nhà ở hoặc cao ốc văn phòng cho thuê cũng là một hình thức đầu tư bất động sản rất phổ biến; ủy thác vốn cho các công ty đầu tư vì Việc mua hoặc phát triển bất động sản cũng là một khoản đầu tư bất động sản; việc các xí nghiệp xây dựng nhà máy, xây dựng trường học của các trường học, xây dựng các hồ chứa của chính phủ, v.v., đều là đầu tư bất động sản. Tuy xuất hiện dưới những hình thức khác nhau nhưng chúng đều có đặc điểm chung là “Một số lợi ích trong hiện tại” chỉ lợi ích trước mắt và lợi ích nhất định, nhưng lợi ích mong đợi không thể thực hiện được cho đến tương lai, và lợi ích tương lai đó là trong cả thời gian và khối lượng rất khó để dự đoán chính xác. Vì vậy, trong các quyết định đầu tư bất động sản , yếu tố thời gian cũng cần được quan tâm khi ước tính tổng chi phí và lợi nhuận. Các quyết định đầu tư hợp lý chỉ có thể được thực hiện trên cơ sở so sánh tổng số tiền và thời điểm thu lợi và chi tiêu của dự án, có tính đến mức độ tin cậy của dự báo.

Ngoài ra, trong điều kiện kinh tế thị trường, các nhà đầu tư thường đứng trước nhiều cơ hội đầu tư cùng một lúc, mặc dù chi phí trước mắt của mỗi cơ hội đầu tư tương đối dễ xác định nhưng lợi nhuận trong tương lai của chúng rất khó xác định; người ta thường thấy rằng có thường có nhiều hơn một cơ hội hấp dẫn nhưng nguồn lực dành cho nhà đầu tư luôn có hạn, do đó, lúc này cần có một phương pháp có thể đánh giá các phương án đầu tư khác nhau và giúp các nhà đầu tư trong từng tiền đề của những ràng buộc đó, chẳng hạn như có thể chấp nhận được. rủi ro, tính thanh khoản tài sản yêu cầu , số dư danh mục đầu tư và các ràng buộc liên quan từ bộ phận quản lý, v.v., các dự án đầu tư được lựa chọn cuối cùng có thể thu được lợi ích tối đa.

So với đầu tư thông thường, đầu tư bất động sản có những đặc điểm sau:

DANH MỤC DỰ ÁN

1. Tính bất di, bất dịch của đối tượng đầu tư bất động sản

Đối tượng của đầu tư bất động sản là bất động sản, đất đai và các công trình kiến trúc trên đó đều cố định và bất động. Không chỉ các vị trí trên trái đất được cố định, mà các tòa nhà và một số phần phụ của chúng trên đất, một khi được hình thành, cũng không thể di chuyển. Đặc điểm này ảnh hưởng không nhỏ đến cung cầu bất động sản, nếu sai lầm trong đầu tư sẽ gây hậu quả nghiêm trọng cho chủ đầu tư và công trình đô thị, vì vậy quyết định đầu tư càng quan trọng đối với đầu tư bất động sản.

2. Khối lượng đầu tư lớn và chi phí đầu tư bất động sản cao

Ngành bất động sản là ngành sử dụng nhiều vốn, một khoản đầu tư vào bất động sản có thể từ vài triệu đến hàng trăm triệu đô la. Điều này chủ yếu được quyết định bởi đặc điểm của bản thân bất động sản và quá trình vận hành kinh tế. Chi phí đầu tư bất động sản cao chủ yếu do các nguyên nhân sau:

2.1- Chi phí phát triển đất cao.

Do vị trí cố định của đất, mức độ khan hiếm tài nguyên tương đối cao và không thể thay thế được, chủ sở hữu đất nên sử dụng khả năng sản xuất dự kiến, vị trí, diện tích, môi trường và các đặc điểm khác của đất làm cơ sở cho giá chào bán khi bán, cho thuê đất, thu được thù lao cao hơn, đồng thời, đất đai với tư cách là tài nguyên thiên nhiên không thể sử dụng trực tiếp cho xã hội, phải đầu tư một lượng vốn nhất định để phát triển, tất cả những yếu tố này đều làm tăng chi phí phát triển đất đai.

2.2 – Đó là do giá trị xây dựng nhà ở cao.

Giá thành xây lắp nhà thường cao hơn giá thành sản xuất sản phẩm chung là do xây dựng nhà tiêu tốn nhiều vật tư, vật liệu xây dựng, đòi hỏi nhiều lao động lành nghề, kỹ thuật và kỹ thuật. nhân sự và nhân viên quản lý thi công.Nhiều máy công trình lớn. Ngoài ra, do thời gian xây dựng nhìn chung kéo dài và lượng vốn bị chiếm dụng lớn nên chi phí lãi vay phải trả lớn. Ngoài ra, khi mua bán nhà đất, do hình thức mua bán trả góp, thế chấp phổ biến nên việc thu hồi vốn đầu tư bất động sản chậm nên cũng làm tăng giá thành nhà ở và công trình xây dựng.

2.3. Chi phí giao dịch cao trong hoạt động kinh tế của bất động sản.

Nói một cách tổng thể, phát triển bất động sản có một chu kỳ dài và nhiều liên kết, liên quan đến nhiều mối quan hệ giữa các bộ phận quản lý và các khía cạnh xã hội khác nhau. Điều này làm cho bất động sản phát triển trong quá trình hoạt động của nó, bao gồm phí quảng cáo, phí khuyến mại, phí quan hệ công chúng tương đối cao, do đó cũng làm tăng chi phí đầu tư bất động sản.

3. Thời gian thu hồi vốn dài và tính định kỳ dài hạn của hoạt động đầu tư bất động sản

Hoạt động thực tế của toàn bộ bất động sản đầu tư là toàn bộ quá trình phát triển của bất động sản đó. Đối với mỗi dự án đầu tư bất động sản, giai đoạn phát triển của nó sẽ tiếp tục cho đến khi dự án hoàn thành, thời gian xây dựng và phát triển để đầu tư và sử dụng là khá dài. Có rất nhiều liên kết trong quá trình đầu tư bất động sản, từ việc mua lại quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất, xây dựng công trình, đến đưa vào sử dụng và phải mất một thời gian dài mới thu hồi được hết vốn đầu tư. Các khoản đầu tư bất động sản có thời gian thu hồi vốn dài vì các lý do bao gồm:

– Thứ nhất: vì đầu tư bất động sản không phải là một quá trình mua bán đơn giản, nó bị hạn chế bởi các thành phần khác nhau của thị trường bất động sản , chẳng hạn như thị trường đầu tư đất đai , thị trường phát triển toàn diện, thị trường xây dựng và thị trường bất động sản, đặc biệt là xây dựng và lắp đặt nhà ở. thời gian dài hơn. Các nhà đầu tư bỏ tiền vào thị trường bất động sản thường phải trải qua một số chuyển động hoàn chỉnh của các thị trường này trước khi có thể thu được lợi nhuận.

– Thứ hai: Do bản thân thị trường bất động sản là một thị trường khá phức tạp, sự phức tạp của nó không thể chỉ có một nhà đầu tư xử lý trong thời gian ngắn. Do đó, các nhà đầu tư trung bình phải thuê các chuyên gia để thực hiện các công việc phụ trợ để hoàn thành giao dịch. Điều này sẽ thêm một khoảng thời gian nhất định.

– Thứ ba: nếu thu được một phần bất động sản đầu tư bằng cách thu tiền thuê bất động sản thì thời gian thu hồi toàn bộ bất động sản đầu tư sẽ bị kéo dài do thời gian thu hồi tiền thuê lâu hơn .

4. Rủi ro cao

Do đầu tư bất động sản chiếm nhiều vốn, thời gian quay vòng vốn dài, thị trường thay đổi nhanh nên yếu tố rủi ro khi đầu tư cũng sẽ tăng lên. Cùng với việc tài sản bất động sản có tính thanh khoản thấp , không dễ bán, khi đầu tư sai, bỏ trống , không thu hồi vốn đúng hạn, doanh nghiệp sẽ trở nên bị động, thậm chí nợ nần chồng chất , lãi vay nặng lãi. gánh nặng, dẫn đến phá sản.

5. Những hạn chế về môi trường

Các tòa nhà là một phần không thể thiếu của một thành phố và bất di bất dịch. Vì vậy, một quy hoạch và bố trí thống nhất là khách quan cần thiết trong một thành phố. Sự phân vùng chức năng của thành phố, mật độ và chiều cao của các công trình, môi trường sinh thái của thành phố đều tạo thành những ràng buộc bên ngoài. Đầu tư bất động sản phải tuân theo các yêu cầu của quy hoạch đô thị, quy hoạch đất đai, quy hoạch môi trường sinh thái , gắn lợi ích kinh tế vi mô với lợi ích kinh tế vĩ mô và lợi ích môi trường. Chỉ bằng cách này mới có thể đạt được lợi nhuận đầu tư tốt.

6. Tính thanh khoản thấp (thanh khoản kém)

Chi phí đầu tư bất động sản cao. Không giống như các giao dịch hàng hóa thông thường, có thể hoàn thành trong thời gian ngắn và dễ bán, các giao dịch bất động sản thường mất một tháng hoặc hơn để hoàn thành; và một khi nhà đầu tư bỏ vốn vào giao dịch bất động sản thì khó có thể thực hiện được tiền của họ trong ngắn hạn. Do đó , tính thanh khoản và tính linh hoạt của quỹ bất động sản thấp. Tất nhiên, đầu tư bất động sản cũng có ưu điểm là lâu bền và bảo toàn giá trị. Khi quyền tài sản được đăng ký tại bộ phận quản lý bất động sản và được cấp giấy chứng nhận quyền tài sản tương ứng, hàng hóa bất động sản được công nhận và bảo vệ hợp pháp, hiệu quả lưu giữ giá trị lâu bền cao hơn so với các đối tượng đầu tư khác .